Главная / Недвижимость / Устаревающий фонд: что будет с ценами на вторичное жилье :: Жилье :: РБК Недвижимость

Устаревающий фонд: что будет с ценами на вторичное жилье :: Жилье :: РБК Недвижимость

Фото: Vasilii Smirnov/Global Look Press

Второй год подряд риелторы наблюдают снижение цен на московском вторичном рынке. Они связывают это с последствиями кризиса, снижением спроса и уровня продаж. А также с тем, что старые дома стремительно устаревают и не выдерживают конкуренции с новостройками, предложение которых растет. Об этом редакции «РБК-Недвижимости» рассказали эксперты компаний «Инком», «Метриум» и «Миэль».

Пока на рынке остается еще немало собственников, надеющихся продать квартиры по прежним, завышенным ценам. Но все больше продавцов вынуждены уменьшать ценники или снимать «зависшие» предложения с продажи. О том, что происходит на рынке вторичного жилья столицы, и что будет с ценами на квартиры в ближайшие два года – в материале «РБК-Недвижимости».

Разочарованные продавцы

С 2016 года продолжается переход покупателей со вторичного на первичный рынок жилья в массовом сегменте. По данным компании «Инком-Недвижимость», в 2016 году «вторичка» потеряла 15% сделок от общего числа операций купли-продажи жилья, а по итогам 2017 года рынок не досчитался уже 25% покупателей.

«Даже самые лучшие «представители» вторичного жилого фонда безнадежно устарели по сравнению с бюджетными новостройками комфорт-класса, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — И поэтому собственники вынуждены корректировать стоимость, чтобы за счет разницы в цене по сравнению с «первичкой» заинтересовать потенциального клиента».

В качестве примера эксперт привела однокомнатную квартиру в панельном доме в районе Нагатинский затон, которую в августе 2016 года выставили на продажу по цене 7,5 млн руб., что было сопоставимо с бюджетом покупки в новостройке с закрытыми дворами и собственной пешеходной набережной. Сегодня рыночная цена этого лота оценивается в 6,5 млн руб. «Но даже снижение цены на 1 млн руб. не спасло ситуацию, поскольку покупатели считают жилье в домах, построенных 30-40 лет назад, устаревшим. По нашим оценкам, сегодня шестеро из десяти рассматривают покупку первичной недвижимости и только четверо – вторичной», — пояснила Мария Литинецкая.

Другие собственники, напротив, совершенно не готовы опускать цены даже в условиях изменившейся рыночной конъюнктуры, и долго не могут продать свои квартиры (иногда в течение года или двух). В результате они снимают объекты с продажи и покидают рынок в надежде на более благоприятные условия для продажи в будущем. Эксперты называют такое поведение покупателей «синдромом разочарованного продавца».

Что пользуется спросом

Самыми востребованными среди покупателей вторичного жилья по-прежнему остаются юго-восточный и южный административные округа Москвы – здесь заключаются около 40% всех сделок со вторичным жильем в столице, отмечает Мария Литинецкая.

Наибольшим спросом у покупателей в массовом сегменте пользуются либо самые дешевые, либо самые качественные объекты. «Это квартиры без серьезных изъянов, чаще всего в хорошем состоянии и с удобной планировкой, выставленные на продажу в благополучных районах», — рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — И когда собственник выставляет эти объекты по адекватным рыночной конъюнктуре ценам, на них довольно быстро находится покупатель».

Постепенно продавцы все-таки идут на компромисс с покупателем по цене, однако в структуре продаж компании увеличивается доля квартир, которые выставлялись более года, отметила управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке составляет, по разным данным, 79-100 дней – это на треть больше, чем в 2012-2014 годах. Проще и быстрее всего продаются монолитные и монолитно-кирпичные дома, построенные не более 7-10 лет назад. «Хуже всего продаются квартиры в старых панельных и кирпичных домах. При этом покупатель может рассчитывать на хорошую скидку – до 15% от объявленной стоимости за счет высокой конкуренции, — рассказала Мария Литинецкая.

Цены поддержит ипотека

Средняя цена предложения на «вторичке» Старой Москвы сегодня, по данным «Инком-Недвижимости», составляет 178,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Но бюджеты реально прошедших сделок за год просели сильнее: 85% сделок проходит со скидками (средний размер дисконта – 8%), отметил Сергей Шлома. Средний бюджет сделки составляет шесть млн руб. в зависимости от конкретной локации.

«Причина снижения цен в том, что люди сейчас соглашаются на приобретение недвижимости лишь в том случае, когда уже не могут откладывать переезд в новую квартиру, — говорит Сергей Шлома. — Те, кого эта проблема волнует не так сильно, предпочитают повременить с покупкой. Объем отложенного спроса на вторичном рынке жилья столицы по итогам 2017 года составил 25% от общего числа заключенных сделок».

Несмотря на популярность новостроек, вторичное жилье пока все еще дороже, чем квартиры в новых домах. «По итогам 2017 года средняя стоимость 1 кв. м. на первичном рынке составила 194 тыс. руб., а на вторичном – 215 тыс. руб. Таким образом, готовое жилье на 11% дороже строящегося», — считает Мария Литинецкая.

Однако и предпосылок для роста цен на вторичном рынке риелторы пока не наблюдают, учитывая большие объемы жилья в новостройках и повышение доступности новых квартир благодаря дешевеющей ипотеке. В самой непростой ситуации, по мнению риелторов, оказался старый жилой фонд Московской области. Из-за сравнимых бюджетов покупки со старыми границами Москвы, продавцы подмосковных квартир уже лишились 20% покупателей, которые перешли на столичный рынок, и эта тенденция продолжается.

В Москве продолжающееся снижение цен усугубит программа реновации, подразумевающая строительство городом дополнительных 17-18 млн кв. м нового жилья, и здесь все будет зависеть от того, каким будет объем и в какие сроки эти новостройки появятся в продаже. Цены в наименее ликвидных объектах при выводе нового объема просядут примерно на 10% (хрущевках и панельных девятиэтажках), считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.

«По нашим оценкам, постепенное снижение, вернее даже — сползание цен на вторичном рынке жилья столицы будет продолжаться еще год-полтора, пока мы не достигнем пресловутого ценового дна», — считает Сергей Шлома. По прогнозу эксперта, главным драйвером спроса на вторичном рынке жилья будет оставаться ипотека: за 2017 год доля сделок с привлечением кредита в этом сегменте значительно увеличилась, а в 2018 году она достигнет 40% из-за снижения ставок. 

Источник: realty.rbc.ru

О нас Root

Смотрите также

c5b409eb6c8a258d3085b4018d002d52

ЧМ-2018 сократил пустующие площади в стрит-ритейле Москвы до рекорда :: Город :: РБК Недвижимость

Фото: Aleksandr Schemlyaev/Global Look Press По итогам первого полугодия 2018 года уровень пустующих площадей в ...

Добавить комментарий

 

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>